“时间就是金钱，效率就是生命”，32年前，时任招商局常务副董事长的袁庚写下这句口号，并让人做成标语立在蛇口工业区内。在这句经典口号的指引下，蛇口工业区抓住改革先机，冲破迷雾，述说了一段“春天的故事”。

　　追求效率、创新发展模式的“蛇口精神”，也镌刻在起家于蛇口工业区的招商蛇口之中。

　　无论是在2022年行业下行周期时的狠抓效率，还是近几年“重返上海”战略的迅速落地，抑或是在行业转型期的探索，都展现了这家企业对效率和创新的追求，同时也助其在2022年更从容地应对行业普遍面对的市场销售下行、利润下滑的难题。

　　2022年，招商蛇口营收同比增长13.92%至1830.03亿元，归母净利则减少58.89%至42.64亿元；实现合同销售额2926.02亿元，较上年同期存在约10.5%的降幅。但在去年行业利润普遍下滑甚至亏损、全国商品房销售额下降26.7%的背景下，招商蛇口已经展现了不错的韧性。

　　针对归母净利下降近六成，招商蛇口财务总监黄均隆给出四点原因：行业销售价格下降导致的整体毛利率下降；为夯实资产质量，计提减值相较2021年多；因疫情对租户进行租金减免8.4亿元，及租金单价下降带来的收入下降；蛇口产园REIT上市带来投资收益的减少。

　　“毛利率下降是蕞重要的。”黄均隆表示，面对全行业毛利率下降，公司在投资端和操盘端两方面发力，在投资端更加聚焦，销售端狠抓销售回笼资金，并通过极致的成本控制提升利润水平。

　　在企业“现金流为王”的2022年，土地市场的竞争并未如此前般激烈，招商蛇口凭借自身雄厚的资金借机换仓，全年获取56宗地，拿地总地价为1279亿元，需支付地价766亿元。由此计算，公司拿地权益占比约为59.89%。

　　在其圈定的“强心30城”和“深耕6+10城”，招商蛇口投资金额占比分别为94%和90%，单城投放权益地价高达31亿元，进一步深耕核心城市。其中，上海、深圳、合肥三个城市分别获取了10宗、5宗、5宗土地。

　　在需求转弱、竞争日益激烈的市场行情下，招商蛇口也加快周转速度，促去化回笼资金，再将现金流投入下一轮换仓中。

　　去年，招商蛇口新增项目中有22个实现当年拿地当年开盘，首开当天平均去化率达77%，为公司贡献了约300亿元销售额，相对高效地对冲了市场整体的下行。

　　以上海区域为例，去年11月，招商蛇口虹桥公馆3期、蟠龙府二期、璀璨湖畔三个新盘官宣取证，这些新盘地块均由其在当年7月的第二批次集中供地时竞得，从拿地到入市用时不到5个月。在上海市场，这样的周转效率已经算高。

　　得益于近两年的土储换仓，2022年，招商蛇口在上海等5个高能级城市的市占率超10%，在12个城市的销售额位列TOP 5。

　　换仓优质土地，也为公司利润打下了基础，招商蛇口董事总经理蒋铁峰在业绩会上说道，“公司2021年上半年之前拿的地很多出现了亏损，但从当年下半年、去年拿的地表现都不错，毛利率都在23%以上，为公司今年和以后年度打下了基础，对于未来利润的增长，我是充满信心的。”

　　华东区域毛利率提升至18.26%

　　狠抓投资和周转速度，推动土储换仓，展现了招商蛇口对效率的把握。用5年成功“重返上海”、做大华东区域，同样展现了这家公司对速度的极致追求。

　　2022年，华东区域仍是招商蛇口蕞大的营收来源，贡献了24.81%的营收，相较上年的22.94%进一步提升。

　　从单个城市看，2022年，招商蛇口在上海、苏州、南通的销售额位列当地头部，在南京、徐州的销售额位列前三，温州、无锡、金华的销售额则位列前五。

　　其中，仅上海一个城市，招商蛇口去年的销售金额便突破740亿元；据中指研究院的数据，今年前两个月，该公司在上海的销售额达193.51亿元，继续位列头部，且远超第二名的表现。

　　而在2017年，招商蛇口在上海的销售额还不足72.63亿元。据中指研究院的数据，当年招商蛇口无缘“房企上海商品房销售榜TOP 10”，彼时的TOP 10门槛为72.63亿元。

　　也是在2017年，招商蛇口在其上海战略发布会上介绍了公司华东区域“一核五圈四带”的战略布局，其“一核”便是指上海。在此次发布会后，招商蛇口华东区域尤其是上海公司加大了投资力度，意在长三角“一雪前耻”。

　　2021年，在此前战略的基础上，招商蛇口又提出“重返上海心”，加大在上海核心区域的布局，进一步深耕上海。

　　从销售额不足72.63亿元，到一年卖740亿元，招商蛇口仅用了5年，向外界展示了“重返上海”的“蛇口速度”。

　　同时，招商蛇口在华东区域的毛利率显著提升，较2021年增加4.83个百分点至18.26%。

　　不过，随着今年以来部分城市土地市场回暖明显，南京、杭州多宗热门地块都进入摇号阶段，万科、中海、华润在上海也将迎来土地市场解禁，招商蛇口华东区域或将面临更大的竞争压力。

　　“今年土地市场的竞争会比去年稍微激烈，利润会有所收窄。”蒋铁峰表示，目前房价是比较合理的，所以利润空间仍然存在，更关键的是操盘能力，如果在每个环节更快一点，就能提升利润空间。

　　近几年来，招商蛇口向制造业学习，制定了“一城一模版”的管理方式，针对每一个城市的政策规定、费用标准、政府报批报建的速度，提升操盘水平，为公司带来更好的回报。

　　“过去三十多年来推动房地产高速发展的红利，包括经济高速增长、城镇化、人口增长和房地产的金融属性，已经逐渐淡去，行业要走向综合发展、高质量发展。”招商蛇口董事长许永军如此看待行业发展趋势。

　　面对行业发展环境的变化，2022年，招商蛇口做出业务结构优化及战略升级，将原来的三大主业调整为“三类业务”，即开发业务、资产运营、城市服务，并稳步推进从开发为主向开发与经营并重转变、从重资产为主向轻重结合转变、从同质化竞争向差异化发展转变的“三个转变”。

　　2022年，招商蛇口三大业务协同并进，开发业务累计实现销售面积1193.65万平方米，销售金额2926.02亿元，销售规模行业排名提升至第六位。

　　招商蛇口将2023年的目标签约销售金额定为3300亿元，较去年的销售额有近13%的增幅。

　　面对这一目标，招商蛇口管理层信心满满，蒋铁峰说道，“公司续销的项目流速和去化远高于去年的平均速度；去年拿的很多地也会陆续上市，相当数量的楼盘都是红盘，因为存在价格倒挂优势基本开盘秒光；目前公司在售货值约6000亿，按50%多的去化率，3300亿的销售额是很有机会达成的。”

　　城市服务业务包括物业管理、邮轮、会展、康养等，全年实现约132亿元营收。其中，招商积余实现营收130.24亿元，同比增长22.97%；归属于上市公司股东的净利润5.94亿元，同比增长15.7%；非住业态管理面积占物业管理面积近六成，业绩贡献超五成。

　　资产运营业务则包括集中商业、产业办公、公寓酒店及零星物业等六种业态的物业运营及资产管理，年内公司管理范围内全口径收入(未扣除租金减免金额)57.1亿元，实现EBITDA 30.4亿元，分别同比增长6.2%和6.9%。

　　招商蛇口为资产运营业务制定了“双百战略”，要在“十四五”期末持有物业营收达100亿、至少100个集中商业和核心写字楼。

　　过去几年，不管是写字楼还是商业都受到疫情冲击，办公楼空置率提升、居民消费能力也有所下降。

　　招商蛇口副总经理聂黎明坦言，“确实三年疫情对商业和办公带来了很多影响，写字楼空置率上升、租金下降、商业提升的压力确实存在。但疫情后公司也看到了消费复苏的迹象，很多项目的客流量和消费都在增长，我们对未来还是很有信心，双百计划不变，但会更加聚焦核心城市核心地段，发力提升运营能力。”

　　针对资产运营业务，招商蛇口还打造了蛇口产园REIT(SZ.180101)、招商局商业房托(HK.1503)境内外双REITs平台。

　　招商蛇口总经理助理兼董事会秘书余志良透露，公司内部对REITs做了相应规划，以退出为经营目标，目前公司的几个赛道都有对应的业态模版来落实，如集中商业、商办类匹配招商局商业房托REITs平台，为公司资源带来有效滚动，将来REITs作为退出通道的资产交易会成为公司常态化的模式。

　　推动企业转型发展的背景下，蒋铁峰在业绩会上透露，招商蛇口为未来三年提出了新的目标——跻身五强，“五强不仅仅是规模上的五强，更多是利润、质量、效益，还有转型经营收入、服务品质等多维度的。”

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