工业用地建住宅天津产业园区擦边球乱象
在天津，一种50年产权的低总价公寓正在各大工业园区热销。
从城区地铁旁的老商贸园区，到各大新区冉冉升起的新兴产业园；从名不见经传的小开发商，到鑫茂这样的上市公司，无不在天津染指了这种园区公寓的开发。
尽管国土资源部曾明确规定工业用地不得转让出售，更不能在未转变土地性质的情况下私自改作商业或住宅出售，但天津的这种园区公寓却似乎在手续上不存在任何问题。“我们有正规的商品房销售许可证，产权证上写的也是业主的名字。”一位负责此类公寓销售的招商人员对中国房地产报记者表示。
中国房地产报记者调查发现，与北京明令禁止在工业用地上建设住宅、上海仅对部分国企网开一面相比，天津对于此类项目的政策相当“灵活”，不仅允许在工业用地上建设住宅，还能进行产权“分摊”，让购房人拿到产权证。
在低成本竞得的工业地块上进行住宅公寓开发，园区运营商可以赚得盆满钵满；对这类产品的“放行”，可以提高企业拿地积极性，加快新区建设和城市扩张。看似双赢的局面下，业内人士却担心，这种“灵活”的土地政策可能会鼓励企业“挂羊头卖狗肉”，继续以土地增量和配套政策吸引投资也可能为城市发展带来负面效应。
许多网站都可以查到天津市西青区鑫茂鑫街区公寓的出售信息，对项目的描述是：鑫茂鑫街区公寓在售，均价6500元/平方米，50年产权，工业用水、用电，全款优惠3个点、贷款优惠1个点。户型区间为70~200平方米。
公开资料显示，该公寓位于鑫茂新能源新材料产业基地内，而这个产业基地是天津鑫茂科技投资集团有限公司（下称鑫茂集团）所规划的鑫茂工业新城项目的一部分。鑫茂工业新城规划占地面积5平方公里（7500亩），建筑面积500余万平方米，其中在建的项目包括新能源新材料产业基地和汽车产业孵化基地。
中国房地产报记者实地走访发现，鑫茂新能源与新材料产业基地的主体工程已基本完工，各类独栋厂房都已有企业入驻，但位于基地南区的数栋类似职工公寓还无人入住。招商工作人员告诉记者，“来这里买房子的人大多是准备投资的，所以现在还没人入住。”而鑫茂工业新城的宣传手册也将鑫街区公寓项目描述为“生产+办公可以随意组合，是投资、生产、办公之首选”。
鑫茂集团总裁助理、招商引资中心现场经理姜云龙告诉中国房地产报记者，这些公寓相关证书手续齐全，和一般的住宅差别不大，最大的不同就是土地性质为工业用地，只有50年产权。“买了这些房子之后我们保证帮你拿到产权证，证书上写的是业主的名字。”姜云龙告诉中国房地产报记者。
在园区的招商中心，中国房地产报记者确实看到了该公寓的商品房销售许可证，上面明确写着，售房单位为天津市圣君科技发展有限公司，销售面积10864.66平方米。
实际上，这个项目并不是鑫茂集团操盘的第一个50年产权园区公寓。在天津地铁3号线华苑站附近，中国房地产报记者实地走访看到，鑫茂民营科技园的园区公寓人气颇旺，招商人员告诉记者，这些公寓早已销售一空。而知情人士透露，正是对鑫茂民营科技园项目的成功运营，才让鑫茂集团后来有机会拿下鑫茂工业新城这样的大体量项目。
记者以此情况致电天津西青区国土资源与房屋管理分局，其工作人员明确表示，只要项目有商品房销售证就说明没有问题，以后该房屋产权可以进行交易。
鑫茂鑫街区这样的园区公寓在天津绝非个案。姜云龙告诉记者，鑫茂鑫街区旁边的地块还在建设这样的公寓，总面积将达3万多平方米。记者还查到，位于津南双港工业园内的荣域启程楼盘同样在售，该楼盘由天津荣程联合数字城市投资发展有限公司开发，也是50年产权，土地性质为工业用地。
对于开发商来说，这种项目的利润相当可观。以鑫茂新能源与新材料产业基地为例，园区内公寓项目目前的均价为6500元/平方米，以此计算，鑫茂集团仅靠销售公寓就能获得1.95亿元的回款。中国房地产报记者从天津市国土资源和房屋管理局网站查询到，附近工业用地当时的出让均价约为410元/平方米，根据招商手册上所说的园区占地343亩（23万平方米）计算，土地出让总价不到1亿元。这意味着，仅通过住宅的销售，开发商就能赚得盆满钵满。
因此，为了获取高额差价利润，开发商“挂羊头卖狗肉”的现象在天津众多产业园中就成了“众人皆知的秘密”。天津产业地产界人士也对中国房地产报记者表示，情况确实已是“泥沙俱下”。
这种园区公寓能够在天津大行其道，与天津“灵活”的工业用地政策直接相关。
2004年4月14日，天津市颁布《天津市各级开发区、园区工业建设项目用地主要控制指标技术规定（试行）》（下称《规定（试行）》），其中第10条明确表示工业建设项目用地内严禁建造成套职工住宅、专家楼、宾馆和招待所等设施。
2007年10月1日实行的《天津市房地产交易管理条例》第十一、十二条规定，建筑设计为独立成套的房屋，未经规划行政主管部门批准分割的，不得分割转让。房屋转让的，其土地使用权应当同时转让；房屋分割转让的，其土地使用权按照相应比例同时转让。
不过，天津市国土资源和房屋管理局土地利用处某官员告诉中国房地产报记者：“纯粹的工业用地分割产权到层是可以的，但是在后期的使用中在工业用地上建了住宅是另外一回事，这是建设的问题，不是工业用地的问题。”
天津新华投资集团有限公司运营中心总经理张超则对记者表示：“利用工业用地建造公寓并且出售，最根本的是涉及工业用地能否分割的问题，在这方面天津相关部门管理较为混乱。”
“天津市实行的是产权分摊，涉及（工业用地产权）分割，其实只要规划部门同意，也是可以的，”上述官员解释，“在天津，工业用地不是产权分割，而是采取分摊的形式，这意味着一块土地的产权可以多人共同拥有，按照建筑面积划分每个人的产权。”
“其实这种所谓的分摊和产权分割没有区别”，上述产业地产界人士告诉中国房地产报记者，“分摊规定的最低产权面积是40平方米，其实就是个小户型住宅的面积，这就是变相鼓励企业去开发公寓分割销售。”
而中国房地产报记者调查了解到，在不同城市对工业用地分割流转的规定不尽相同。北京如果要进行工业用地产权分割，需要许多部门介入审批，最后还需市长联席会通过。而且，北京市在工业用地二手流转时会控制流转主体，以杜绝炒地的可能。而在上海，仅有张江高科这样有政府背景的工业地产开发商有机会通过政府审批、进行产权分割。而南京、宁波这样的二线城市，则多采用逐个项目审批的方式对此进行控制。
“天津的工业用地政策可以说是全国最灵活的。”上述产业地产界人士告诉中国房地产报记者。但不同于“灵活”的提法，张超则认为这是政府“以政策换投资”带来的政府管理缺失。
一位熟悉天津市房地产行业的专家告诉记者，天津虽然是直辖市，但是受北京对人口和资源吸附影响太大，随着滨海新区和环渤海概念的拉动，天津意欲通过土地放量来吸引人口回流。“在这样的情况下只能牺牲土地的红利来保证投资。”上述专家表示。
“在投资优先的条件下，政策对工业用地放宽，此外部分开发商在拿到工业用地指标之后改变立项，做成50年产权的公寓出售，对此政府也是睁只眼闭只眼。”张超告诉记者。
大成律师事务所律师李晨表示，此前已有消息传出国家将控制超大城市的建设用地供应量，未来的重点必将集中在对已有用地的盘活上，“天津如今仍以土地增量和配套政策吸引投资，是与大势背道而驰的”。
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