居然之家京津冀智慧物流园项目（二期）可行性研究报告
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原标题：居然之家京津冀智慧物流园项目（二期）可行性研究报告
本项目于天津市宝坻经济开发区新建智慧物流园，以“家居大件”和“落地 配”为经营特色而打造的智能物流平台，建成后将在京津冀地区为家居建材厂家、 商户提供仓储、加工、配送、安装、售后等一体化供应链解决方案，有效提升家 居行业运营效率，改善消费者服务体验。
（1）落实发展战略，推动产业链上下游融合
公司坚持“一个核心，推动三大融合，引领家居行业发展”的总体发展战略。 “一个核心”指把家居行业做透，“三大融合”指“大家居”与“大消费”融合、 线上线下融合以及泛家居产业链上下游融合。在产业链上下游融合方面，公司以 京津冀智慧物流园项目（二期）为样板，建设智慧物流仓储配送系统，以物联网、 大数据等新技术为依托，以“家居大件”、“落地配”为特色，打造智能化仓储 空间、智能化配送系统，逐步实现入户配送安装服务，解决蕞后一百米物流配送 安装服务需求。
（2）响应北京非首都核心功能纾解政策要求，承接商户仓储物流需求
近年来，北京非首都核心功能不断纾解，低端仓储物流设施面临调整，部分 家居建材商户面临租仓难、搬仓频繁、配送安装不及时等困难。公司京津冀智慧 物流园项目（二期）以此为契机，在天津市宝坻区建设智能仓储物流中心，业务 范围辐射京津冀地区，为京津冀家居建材厂家、商户提供仓储、加工、配送、安 装、售后等一体化供应链解决方案，满足商户需求。未来，公司还将以京津冀智 慧物流园为样板，在积累经验的基础上逐步在重点区域复制推广，形成居然之家 智慧物流品牌效应，打造公司新的核心业务板块和品牌亮点。
（3）解决家装行业痛点，提升客户消费体验
家居建材行业市场规模庞大，但行业仓储物流效率较低，多为商户和厂家自 配物流体系，标准参差不齐、行业效率低下、顾客体验差是行业多年未解决的痛 点。公司京津冀智慧物流园项目（二期）提供以“家居大件”和“落地配”为特 色的一体化供应链解决方案，在仓储环节实现产品的自动分拣、自动入库、自动 出库等功能；在配送环节公司将制定服务标准，筛选第三方物流配送服务商、安 装服务商等，提供智能配载、线路优化的物流服务，实施全程在线服务管理的到 家安装服务，解决行业痛点，提升终端消费者客户体验。
为促进家居建材行业物流发展，加快物流转型升级，国家发布了一系列政策。 2015 年 9 月，国务院发布《关于推进线上线下互动加快商贸流通创新发展转型 升级的意见》，提出大力发展智慧物流，运用北斗导航、大数据、物联网等技术， 构建智能化物流通道网络，建设智能化仓储体系、配送系统。2017 年 8 月，发布《国务院办公厅关于进一步推进物流降本增效促进实体经济发展的意 见》（国办发[2017]73 号），指出在综合交通枢纽、产业集聚区等物流集散地布 局和完善一批物流园区、配送中心等；结合编制国家级物流枢纽布局和建设规划， 布局和完善一批具有多式联运功能、支撑保障区域和产业经济发展的综合物流枢 纽。京津冀智慧物流园项目（二期）符合上述政策导向。
（2）项目建设顺应京津冀一体化发展战略
目前，京津冀协同发展已经成为国家发展战略。中央“十三五”规划提出， 京津冀协同发展要优化城市空间布局和产业结构，有序疏解北京非首都功能，推 进交通一体化，扩大环境容量和生态空间，探索人口经济密集地区优化开发新模 式；努力推动三地“一张图”规划、“一盘棋”建设、“一体化”发展，在交通 一体化、生态环境、产业对接三个重点领域率先突破。京津冀智慧物流园项目（二 期）顺应京津冀一体化发展战略，选址天津市宝坻区，承接北京地区纾解部分仓 储功能所释放的需求，同时辐射京津冀周边地区，具有良好的应用前景。
（3）公司具有良好的商户资源和地域优势
公司是中国家居行业的龙头企业之一，具有广泛的商户资源基础，京津冀地 区是公司蕞为核心的经营区域。截至 2019 年 12 月 31 日，公司在国内 29 个省、 自治区及直辖市经营了 355 个家居卖场，包含 92 个直营卖场及 263 个加盟卖场； 2019 年度公司收入前十名的门店中，有六个分布在京津冀地区。京津冀智慧物 流园项目（二期）将依托公司在京津冀地区的经营优势，以平台内厂家、商户为 主要服务对象，解决厂家、商户仓储物流方面的痛点，提高公司对厂家、商户的 吸引力。
本项目投资总额 52,014.53 万元，具体构成情况如下：
本项目由公司全资子公司天津居然之家智慧物联科技有限公司组织实施，建 设地点位于天津市宝坻经济开发区国家级电子商务和物流产业基地。
本项目拟建设立体仓库、普通仓库、综合楼、公共加工用房以及配套附属设 施，建筑面积合计为 85,142.05 平方米，并进行适应性装修。配置仓储管理系统、 订单管理系统、运输配送管理系统、结算管理系统等一系列软件，为项目的正常 运行提供支持。新增有轨巷道堆垛机系统、托盘输送机系统、AGV 系统等仓储 主要设备，增强仓库的智能化水平，提升物流效率。
本项目整体建设周期预计为 2 年。
本项目并不以产生直接经济效益为主要目的，主要是助力公司产业链上下游 融合的发展战略，提升公司对商户吸引力，打造公司新的品牌亮点。首先，本项 目将作为公司产业链上下游融合战略的重要切入点，为公司探索和拓展上下游物 流、仓储、售后服务等业务发展空间。其次，本项目打造以“家居大件”和“落 地配”为特色的全流程仓储物流服务体系，将有效提升所服务商户的物流运营效 率，解决行业痛点，提高公司对行业商户的吸引力，增加商户粘度。再次，本项 目将为公司打造智慧物流园样板，形成居然之家智慧物流品牌效应，为公司打造 新的品牌亮点。蕞后，本项目建成后将通过收取基本的仓库租金、仓内操作费等， 部分弥补物流中心运营成本和折旧摊销成本。
截至本预案签署日，本项目涉及的项目审批手续正在办理中。
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报告数据主要采用国家统计数据，海关总署，问卷调查数据，商务部采集数据等数据库。其中宏观经济数据主要来自国家统计局，部行业统计数据主要来自国家统计局及市场调研数据，企业数据主要来自于国统计局规模企业统计数据库及证券交易所等，价格数据主要来自于各类市场监测数据库。本研究报告采用的行业分析方法包括波特五力模型分析法、SWOT分析法、PEST分析法，对行业进行全面的内外部环境分析，同时通过资深分析师对目前国家经济形势的走势以及市场发展趋势和当前行业热点分析，预测行业未来的发展方向、新兴热点、市场空间、技术趋势以及未来发展战略等。
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