天津“大刀阔斧”工业园区改住宅对土地市场有何成效？
重磅！天津工业园区改住宅，力度大的吓人
7月5日，天津市政务网发布了一个新政策：天津市人民政府办公厅关于印发天津市工业园区（集聚区）围城问题治理工作实施方案的通知》（下文称《通知》），文件落款是7月2日。
这次治理工业园区围城的力度真的是空前！三年行动计划要整合130个园区，撤销取缔116个园区。2018年：保留49个国家级和市级工业园区，整合35个工业园区（集聚区），撤销取缔10个工业园区（集聚区）；2019年：整合24个工业园区（集聚区），撤销取缔30个工业园区（集聚区）；2020年：整合71个工业园区（集聚区），撤销取缔76个工业园区（集聚区）。
表1：拟撤销/取缔10个工业园区(集聚区)一览表
其实随着天津城市的扩张，很多区县已经是工业和居住混杂的状态，像小淀、大寺、精武镇……不光是环外，在寸土寸金的市区还有不少工业园区，像华苑产业园、前园工业园等。
图1：天津外环周边（含新外环），各类工业区、工业园图（下面图中的红点）
工业园区治理与住宅用地市场关系密切，今年5月19日，住房和城乡建设部下发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，明确非房地产企业依法取得使用权的国有土地可作为租赁住房用地。这里的非住宅用地就包括工业用地。一纸通知，已然为工业用地建设住宅打开了一扇窗。其实，天津市整合治理工业园区，除了响应国家“环境治理”的号召，或许也不排除应和“房地产调控”带来的利好性考虑。那么此次天津市政府关于工业园区的治理到底对住宅用地市场有什么影响呢？
数据说话：《通知》后的天津住宅用地
用数据说话能反映出《通知》下发后天津住宅用地市场的表现情况，该《通知》会对天津的住宅用地市场产生怎样的影响，通过几张图我们可以一目了然的看到。
图2:天津市7月到10月土地成交宗数同比情况
数据来源：CREIS中指数据网页链接
图2反映了2017年7月到10月和2018年7月到10月天津市住宅用地市场土地的成交情况：2018年7月到10月天津市住宅用地市场共成交38宗土地，其中溢价成交地块2宗，占5.26%，底价成交36宗，占比为94.74%；2017年7月到10月天津市住宅用地市场共成交44宗土地，其中溢价成交地块24宗，占54.55%，底价成交20宗，占比为45.45%。
同比来看，天津市住宅用地市场今年7月到10月成交宗数同比减少了6宗，其中底价成交地块占比同比上升了约50个百分点，溢价成交地块占比同比下降了49个百分点。
表2：天津市住宅用地成交情况对比
数据来源：CREIS中指数据网页链接
表2反映了天津市2017年和2018年住宅用地的一些情况，通过上表我们可以清楚的看出今年7月到10月天津市住宅用地成交规划面积为438.51万/平米，同比减少17.32%,平均成交楼面价为6297元/平米，同比下降41.88%，土地的平均溢价率为0.27%，同比下降了98.17%，可以说天津2018年7月到10月住宅用地的市场成交量全面的下跌，《通知》的下发并没有注入新活力。
关系几何：短期或难见“转化效果”
有预测称，天津大力度治理工业园区后将会对住宅用地供应产生增量冲击。不过，从上面的数据和以当前的市场情况判断，工业园区的治理对于房地产市场或短期难见效果，原因有三：
其一，从工业用地转为住宅用地涉及用地性质的根本性改变，背后是住宅产权性质的不同。而目前来看，有难度。
众所周知，目前工业用住宅的产权蕞高只50年，而一般民用住宅的产权蕞高达70年。20年的产权差异，也是很多购房者避开工业住房的原因所在。
其二，工业用地的拿地资金成本远远低于住宅用地，如果转向住宅用地，住宅建成后售价或租金优势是否会对整个市场产生冲击？而如果为了平衡价格空间，是否需要补缴土地出让金？这是需要面对的又一道难题。
目前，国家倡导的租购同权政策红利还处于释放、推进初期，人们对租房市场的观望多于行动。天津从2016年开始自持性土地面积陆续增加，未来租赁市场的增量不可小觑。而工业用地转化后的住宅挤占立足的可能性有多大，不容乐观。
其三，工业园区的治理发力在后半段，短期不会出现大量闲置土地。
按照规划：2018年将保留49个国家级和市级工业园区，整合35个工业园区（集聚区），撤销取缔10个工业园区（集聚区）；2019年整合24个工业园区（集聚区），撤销取缔30个工业园区（集聚区）；2020年整合71个工业园区（集聚区），撤销取缔76个工业园区（集聚区）。
规划中可以看出，治理呈现“倒金字塔”式发力，逐年加大力度，2020年将达到整合、取缔的高峰。而今年似乎只是“小试牛刀”，甚至从取缔量级上便可见一斑。所以，天津工业园区治理的后市场效果短期内或难以出现。
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